已经低迷了一段时间的地产板块最近迎来一波反弹。9月27日，地产板块继续小幅上涨行情。根据数据，9月26日~27日，地产精选指数上涨1.59%。同时，数据显示，最近一个月(8月27日~9月27日)，地产精选指数上涨4.2%。

　　济安金信基金评价中心主任王铁牛在接受《中国经营报》记者采访时指出，在稳增长的货币政策下，8月M2(广义货币供应量)数据、社融数据都保持了较好水平。7月，央行降低1年期、5年期LPR(贷款市场报价利率)，对房地产投资、销售、开发指数都有一定的提振作用。在“保交楼”与“稳民生”政策导向下，居民端购房需求也有一定程度的复苏。这是房地产指数近期表现相对较好的原因。

　　政策利好发挥作用

　　今年以来，地产及相关板块在A股市场中的受益较为明显，万得中信行业指数显示，2022年1月1日至9月16日，地产板块涨幅为3.33%，涨幅居前。

　　分析地产板块反弹原因，奶酪基金投资经理潘俊表示，近期各地限购政策有所松动，且多家国有大行进一步下调存款利率，头部民营地产企业陆续在中债信用增进投资股份有限公司全额担保下顺利融资，市场预期地产行业或已逐步见底。

　　中国房地产数据研究院院长陈晟表示：“各项政策叠加的利好发挥协同作用，最终使得楼市进入平稳态势。”

　　7月以来，全国多地出台了“保交楼”举措，8月，住建部、央行、银保监会提出将通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，这在一定程度上提振了市场信心。住建部表示，10年来，与各有关部门紧密配合，坚持把房地产发展的落脚点放在民生上，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、“一城一策”，促进房地产市场平稳健康发展。另外，住建部再次重申“房子是用来住的、不是用来炒的”总体定位，以及健全住房市场和保障两个体系。另据市场机构统计，进入9月份，全国已有包括重庆、丽水、杭州建德、杭州淳安等23个城市分类调整住房政策，内容涉及购房补贴等，对于提振交易行情、引导市场预期等有积极的作用。

　　天相投顾研究员杜正中分析，近期地产板块反弹的原因，一方面是前期下跌较多，技术上有反弹趋势；另一方面，随着政策维稳以及相关地产政策在一定程度上的放松，也推动了地产板块的反弹行情。

　　前海开源基金则认为，A股地产板块基本面表现存在一定的结构性原因，比如较大市值房地产公司多为国企，其存在基本面改善的逻辑。

　　机构操作现分歧

　　从基金持仓来看，基金经理对地产板块的态度也有差异。多数看好地产板块的基金一直坚定持有地产股，不过也有部分基金经理在2022年二季度加仓，少部分基金选择减持甚至清仓。

　　从地产龙头万科A、保利发展的持仓情况来看，截至2022年6月30日，全市场338只基金持有万科A合计8.19亿股，其中有138只基金合计增持1.4亿股。同时，全市场有571只基金持有保利发展合计15.3亿股，283只基金减持保利发展合计4亿股。

　　具体来看，2022年二季度，安信基金旗下安信民稳增长A等9只基金合计增持万科A 643.43万股；东证资管旗下东方红睿玺三年A等11只基金合计增持保利发展合计7479.74万股；大成基金旗睛大成新锐产业、大成睿景A等7只基金合计增持保利发展4123.08万股；贝莱德旗下贝莱德中国新视野A新进保利发展819.98万股。

　　安信民稳增长基金经理之一张翼飞在接受记者采访时表示，地产将一个10万亿级别的行业，可以达到社会平均利润水平，因为地产行业容易去产能，资本也容易进出，所以地产行业不太容易出现长时期的行业性亏损。同时，地产行业利润低于社会平均利润的情况也不太容易出现。因此，地产行业现在的定价不是太合理，不是这个行业有多高的增长，而是地产的机构化时代才刚开始，人口从一个城市流向另一个城市，以及城市聚集度的提升，存量建设的过程可能会持续很长时间。“所以，10万亿元市值的地产行业可能会在未来较长的时间内存续。”张冀飞说。

　　站在目前时点，大成新锐产业基金经理韩创认为，影响市场的核心问题是经济，即国内经济是否能迎来政策转换和实质性复苏。他预计：“地产最差的时期正在过去。”他表示，地产行业的“政策底”从去年就开始显现了，今年初地产行业开始反弹。“从宏观层面来看，基建投资在持续推进，地产成为核心矛盾点。从长期来看，地产处于顶部往下走的位置，但往下走的幅度大小则值得讨论。”韩创在接受本报记者采访时说，不论是从政府的政策导向，还是行业发展的客观规律，地产后续走势都应该有个平稳的过渡，这将对市场后续演绎造成较大影响。

　　行业下行压力不大

　　虽然对其管理基金的地产股进行了减持，但是汇丰晋信动态策略、汇丰晋信核心成长基金经理陆彬依然看好地产行业。他表示，当前地产板块销售端整体受到居民购买能力、购买意愿、中短期房价预期、房产交付进度等多种因素的影响，信贷条件放松、购房支持政策等积极的因素已经逐步出现，销售额呈现缓慢的回升迹象，行业继续下行的压力不大。从供给端看，以国企拿地为主，部分民企也积极参与，整体看大部分房企的偿债高峰期已过，融资环境有不同程度的改善，房企后续的地产投资节奏可能有一定的修复。

　　展望未来，某公募基金业内人士指出，长期来看，我国地产行业自1998年房改进入快速城镇化阶段后，经历了20余年的周期繁荣，目前正在从城镇化大周期走向偏成熟的小周期波动。从核心关键指标来看，只要房价没有进一步的冲高暴涨，中国地产市场大概率会平稳地切入小周期，无须过分担心。

　　让上述人士担忧的是，2021年18亿平方米住宅的销售面积确实较高。他预计，在经历数年的下滑切换后，行业面积有望稳定在12亿~13亿平方米左右，更大的压力主要是来自于刚进行完快速城镇化阶段的三四线城市。“但由于财政、就业等相关压力，这个过程会相对较长且平稳。”

　　从投资的角度，潘俊认为，地产相关行业中，物业管理公司具备永续逻辑，其业务具备“存量+增量”的性质。与房地产行业不同，地产的销售波动只会对物管公司的短期业绩增量产生影响，不会影响其存量业务的经营。风险方面，物业行业的头部国企以及优质民企出现资金问题的概率较小。“从长期来看，物业管理是一门理想的生意模式。这一板块之前受地产行业的拖累，遭受错杀，目前从估值层面也具备较高性价比。”潘俊说。

（文章来源：中国经营网）