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秀城百科网 2021-05-10 450 10

租赁市场迎来机构化浪潮

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  根据贝壳研究院预计,未来10年,年均新建商品住宅销售面积约13亿平方米左右,市场交易额长期保持在15万亿元-16万亿元中枢范围内,不会失速下滑。

  贝壳研究院认为,支撑新房市场向上的动力主要来自三大方面:一是城镇化进程的持续推进,据预测,未来10年1.6亿城镇人口增量将催生约66亿平方米住房居住需求,年均6.6亿平方米;二是住房改善需求的续释放,未来10年,因住房改善而增加的住房需求约56亿平,年均5.6亿平,占总体销售比重43%;三是城市更新改造催生部分住房需求,10年间年均催生的新住房需求按照当年改造面积15%计算,则年均旧城改造产生新的住房需求8000万平方米,这部分需求占总体销售的比重约6%。

  而伴随人口向城市群集中,下一个十年,中国房地产市场的都市圈化特征将进一步凸显。城市群人口及住房交易GTV梯度将分为4个层次:三大核心都市圈群→沿海其他城市群→枢纽城市群→外围城市群。预计到2030年,长三角城市群市场交易规模将接近7万亿元,京津冀城市群、珠三角城市群都将接近4万亿元。

  需要注意的是,随着中国城市住房存量规模积累,新房、二手市场的全流通逐步成型。贝壳研究院表示,未来10年,二手房交易额将从当前的7万亿元左右增长到25万亿元,逐步赶上甚至超过新房市场交易额。鉴于此,存量置换需求的提升,将为流通服务机构发展带来广阔的市场空间。届时,存量房交易的经纪渗透率将由2020年的88%提升至92%左右,二手房经纪机构总交易额达到23.5万亿元。随着经纪服务需求度及品质的提升,届时二手房中介服务佣金收入预计达到7000亿元左右。

  同时,二手渠道对新房销售的影响提升,彻底转变新房销售方式。新房的潜在需求越来越来自于二手房业主,这将加速使得开发商售楼处的获客能力越来越小,二手房经纪人成为新房交易中不可替代的重要渠道。中介渠道将全产品线、全流程,联动、包销等多种方式全面渗透。预计未来10年,全国总体渠道渗透率将提高到55%左右。2030年,围绕交易的媒体广告、代理服务、渠道等加总的货币化率按照4%计,代理及渠道渗透率按照90%计算,产生的收入将达到5260亿元。

  值得注意的是,一、二手市场联动增加住房供应之外,解决青年人大城市居住问题的“杀手锏”之一租赁住宅将极大地发挥效用,中国住房第三次大转型的重要抓手之一。在租购并举政策的带动下,未来十年,中国租赁市场将迎来万亿的市场规模,其中机构化的比例将会进一步提升,重资产的模式和轻托管的方式将会得到提升。

  事实上,机构化租赁浪潮趋势是不可逆转的。在贝壳研究院看来,在传统的C2C市场中,租客的租赁痛点大量存在,只有机构化提升才能克服传统租赁市场乱象;第二,保障性租赁住房的着力点在于推动机构化提升,随着业主对资产管理的需求以及租客对标准服务的需求提升,我国住房租赁机构化将有五倍以上增长,机构化率达到30%,与之相配套的住房租赁REITs有望达到千亿元甚至万亿元级别的市场空间,租赁生态产生的空间将超过3万亿元。

  “总体而言,时代在转变,市场在重构,房地产不仅不会褪色,反而在实现人民群众美好生活的过程中创造更大的价值,让我们一起迎来大国住房的下一个辉煌十年。”贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰表示。

(文章来源:信息时报)


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